במדינת ישראל תחום המקרקעין והחקיקה הפיסקלית עוברים שינויים תכופים, שיכולים להשפיע משמעותית על גובה המס שישולם בעסקה. אחד מאותם פרמטרים המושפעים משינויים אלו הוא יום המכירה, שכן לפיו מחושב מס שבח ורכישה. אבל רבים מהצדדים לעסקה אינם מכירים את חשיבותו ואת ההשלכות הכלכליות שהוא נושא בחובו. במאמר זה עורכת דין יסמין צח, עו"ד מיסוי מקרקעין ונדל"ן מציגה מספר תרחישים בהם הבדל של יום יכול לשנות משמעותית את גובה המס שישולם בעסקה.
השפעת יום המכירה על גובה מס הרכישה

בכל שנה, עם תחילת השנה האזרחית מתעדכנת הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין הראשונה לשנה, הכוללת את עדכון הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה. רוכשי נכסי מקרקעין יכולים להחליט האם מעוניינים להכלל במיסוי של השנה הקודמת ולהקדים את יום הרכישה לפני המועד האחרון המופיע בהוראת הביצוע, או לבחור לגלות מה יהיו תעריפי המיסוי בשנה הקודמת ולדחות אפילו ביום את מועד הרכישה כדי ליהנות מהתעריפים החדשים.
רק לאחרונה שונו מדרגות מס הרכישה לרוכשי דירה שניה (ותושבי חוץ) ל-8% (מדרגה ראשונה), והנה ביום 29.12.21 מליאת הכנסת אישרה בקריאה טרומית הצעת חוק שאם תאושר צפויה לשנות באופן משמעותי את מדרגות מס הרכישה של דירת מגורים ראשונה, כבר מתחילת שנת 2022.
לפי הצעת החוק החדשה שמטרתה להיטיב ברכישת דירת מגורים "זולה", שלרוב נרכשת ע"י זוגות צעירים לעומת רכישת דירות יוקרה:
על חלק השווי שעד 1,930,000 שקל לא ישולם עוד כלל מס רכישה.
על חלק השווי העולה על סכום זה ועד 2,330,000 שקל ישולם מס בשיעור של 3.5 אחוז
על חלק השווי העולה על 2,330,000 שקל ועד 3,100,000 שקל – 5 אחוז
על חלק השווי העולה על 3,100,000 ועד 5,300,000 שקל – 8 אחוז.
על חלק השווי העולה על 5,300,000 שקל – 10 אחוז.
מה המשמעות עבור מי שנמצא כעת בהסכם לקניית דירה?
ליום ביצוע העסקה יש משמעות קריטית עבור הרוכש והמוכר. די ביום אחד קדימה או אחורה כדי להביא לחיוב גבוה בעשרות אלפי שקלים:
אם אתם זוג צעיר שעתיד לקנות דירה ששוויה גבוה מ- 1,747,865 שקלים אך נמוך מ- 1,930,000 שקלים, אם תקנו את הדירה ב-15.1.22 תשלמו מס של 3.5 אחוז על שווי הדירה שגבוה מ- 1,747,865 שקלים. אם תתעכבו ביום ותקנו אותה ב-16.1.22, לא תשלמו כלל מס רכישה.
גם אם תכננתם לרכוש דירה יקרה יותר בימים הקרובים, כדאי לשקול ולהמתין לפרסום הוראת הביצוע. אם הדירה אינה עולה על 2,330,000 שקלים תשלמו 5 אחוז מס רכישה לפי מדרגות המס של 2021. לאחר ה-16.1.2022 אתם עשויים לשלם בגין אותה דירה 3.5 אחוז מס רכישה בלבד.
האם תנאי מתלה משנה את מועד יום הרכישה?
סעיף 19 לחוק קובע כי "יום המכירה" או "יום הפעולה" לעניין חישוב מס השבח והרכישה הוא היום שבו נעשתה המכירה או הפעולה באיגוד. לכן הכלל הוא שיום החתימה על הסכם הרכישה / מכירה הוא היום הקובע והקריטי הן למוכר והן לרוכש.
כמו שלכל כלל יש יוצא מן הכלל ישנם מקרים (מעטים) שבהם יום הרכישה איננו יום החתימה על ההסכם, כמופיע בהמשך סעיף 19: "במכירה או בפעולה באיגוד באמצעות הליכי הוצאה לפועל – היום שבו הושלמה המכירה או הפעולה על ידי הרשות המוסמכת לכך;"
פסיקה ידועה וחשובה בענין זה היא פסיקתו של בית-המשפט העליון בעניין אלדר שרון (ע"א 489/89), שעסק בהסכם עם תנאי מתלה (קבלת היתר בנייה). שם פסק בימ"ש כי הסכם עם תנאי מתלה הוא הסכם שריר וקיים מיום חתימתו, ומכאן שיש לדווחו במועד הקבוע בחוק מיום חתימתו.
הלכת אלדר הרחיבה את החריגים עליהם מדבר סעיף 19, ופרטה עסקאות בהן יום המכירה הוא יום האישור ע"י הרשות המוסמכת: הסכמים בהם דרוש אישור בית משפט לעסקה כדוגמת: עסקה עם קטין, פסול דין, מפרק של חברה, מנהל עזבון או עסקאות בהם דרוש אישור שר / רשות מקומית / רשות מקרקעי ישראל וכו', או אפילו אישור הממונה על ההגבלים העסקיים כמו במקרה של ו"ע 12982-01-09 בבית המשפט המחוזי בחיפה בעניין משכית ואח'. כאן המקום לציין כי גם לעניין היטל השבחה, מועד המימוש במקרה של חוזה עם תנאי מתלה הוא מועד חתימת ההסכם.
יום המכירה בפרויקטים של התחדשות עירונית
בפרויקטים של התחדשות עירונית, ההסכם ייכנס לתוקף עם התקיימות התנאי המתלה ולא בחתימה:
• על פי סעיפים סעיפים 49 (כ) ו- 49 (ל) לחוק, בעת עריכת הסכם עם יזם בפרויקט התחדשות עירונית, יום המכירה הוא היום בו התקיימו מלוא התנאים המתלים בהסכם.

• סעיף 19 (3א) לחוק, בעסקה המותנית בהגדלת אחוזי הבניה, יום המכירה הוא יום אישור התוכנית.
יום המכירה היה סוגיה קריטית במכירה של דירה בהתחדשות עירונית. לפני התיקון בחוק ההסדרים 2021, מכירה ביום בו מולאו מלוא התנאים בהסכם עם היזם (גם כאשר הבניין הישן עדיין עומד), היתה נחשבת למכירה של זכות אחרת ולא מכירה של דירה. מי שהחזיק בתקופה זו דירת מגורים נוספת, יכול היה למכור אותה בפטור ממס שבח לפי תנאי פטור 49ב(2) בתקופה זו.
כעת לאור התיקון בחוק, גם לאחר שהתמלאו מלוא התנאים המתלים המכירה תהיה של דירת מגורים ולא של זכות אחרת, ולכן המחזיק בדירת מגורים נוספת יחוייב במס שבח.
השפעת יום המכירה על תשלום מס שבח
יום המכירה משמעותי לעניין מס שבח גם עבור שמעוניין לעשות שימוש בפטור אישי המחייב תקופת צינון. כך למשל, בעת מכירת דירה שהתקבלה במתנה, נדרשת תקופת צינון לפי סעיף 49 לחוק, שמועד תחילת ביום המכירה.
סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) מחייב משפרי דיור המבקשים פטור ממס שבח למכור את הדירה הישנה תוך 24 חודשיים. אם המשפחה לא הצליחה בפרק הזמן הזה למכור את הנכס או מועד החתימה התעכב אפילו ביום, הם ישלמו עשרות אלפי שקלים שכן הפטור לפי סעיף 49ג(1) אותו קיבלו על הדירה החדשה יבוטל.
אל תחכו לרגע האחרון
רבים אינם מודעים למשמעותו של יום המכירה, אבל יש גם מי שמשתמש בו לרעה. מקרה כזה הוא המקרה של נגה וחיים שמרת (ו"ע 24989-09-18), במסגרתו ביום האחרון של מועד תקופת החפיפה למכירת הדירה לצורך קבלת הפטור ממס שבח למשפרי דיור, חתמה האם על הסכם מתנה בו נתנה את הדירה הישנה במתנה. בו בזמן, היא חתמה על צוואה במסגרתה הורישה בחזרה לנותני המתנה את הדירה.
מנהל מיסוי מקרקעין קבע כי העברת הבית במתנה היא עסקה מלאכותית שיש לבטלה מאחר ואין מאחוריה כל שיקול אחר מלבד הפחתת מסים. בני המשפחה עררו על מנהל מיסוי מקרקעין, וועדת הערר דחתה את הערעור וקבעה כי עסקת המתנה פיקטיבית, כי בני הזוג לא עמדו בלוח הזמנים למכירת הדירה "הישנה" וחייבה את בני הזוג במס.
לסיכום
יום החתימה הוא מועד בעל השלכות מיסוי חשובות הן למוכר שיכול לראות את השפעתו על זכאותו לפטור ממס שבח והן לרוכש שיכולות לחול עליו מדרגות מס רכישה חדשות, שמטיבות עמו או מרעות את מצבו.
עורכת דין יסמין צח היא עו"ד נדל"ן ומיסוי מקרקעין בהוד השרון. לאתר המשרד

האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי, ויש להיוועץ עם עורך דין מקרקעין בטרם כל רכישת נכס מקרקעין או ביצוע כל פעולה אחרת לצורך תכנון מס וקבלת ייעוץ משפטי. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו הבלעדית.