בשל המחסור ההולך וגדל בקרקעות זמינות לבניה למגורים והביקוש הגובר ליח"ד במחירים סבירים הפכה ההתחדשות עירונית להיות הבון טון הבא בתחום הנדל"ן הישראלי.

אלא שבניגוד לטרנדים חולפים, סביר להניח שיוזמות פינוי בינוי מכל צורה וסוג יואצו מאוד בעתיד הקרוב מאחר ומלאי הקרקעות הזמינות לבניה באזורי הביקוש (ומחוצה להם) הולך ופוחת במהירות.

הסוגיה המרכזית העומדת על הפרק היא כיצד להסיר חסמים ולשכנע דיירים ובעלי נכסים להצטרף לפרויקטים של פינוי בינוי מתוך ראיה של טובת המערכת כולה ובראש ובראשונה טובתם של בעלי הנכסים עצמם.

פעמים רבות מדי פרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית אינם עוברים כלל את שלב התכנון הראשוני בשל התעקשות על עקרונות של תכנון עירוני / אדריכלות / כדאיות כלכלית / מכפילי ציפוף ועוד שמסכלים את האפשרות לחבר בין תכנון עירוני לבין יישומם של מטרות חברתיות חיוניות לאין שיעור.

לטעמי, מטרתו הראשונה במעלה של תכנון עירוני טוב הוא לספק דיור איכותי לכל שכבות האוכלוסייה בעיר. מטרתו של נייר זה היא להבהיר את המחיר החברתי והכלכלי של אי קידום פרויקטים של פינוי בינוי עבור שכבות אוכלוסייה נרחבות וכיצד ניתן לקדם פרויקטים אלו מתוך ראיה ציבורית רחבה ולא תכנונית גרידא.

מסיבות שונות הונצחה במשך שנים רבות מדי בישראל מצוקת הדיור של עשרות אלפי משפחות בישראל, וזאת בשל שיכונם ההיסטורי במתחמי מגורים שגם אם היו רלוונטיים מאוד בשנות ה – 50 הרי כיום אין באפשרותם לספק איכות חיים ראויה בישראל של 2013 וזאת בלשון המעטה.

כיום אותם מתחמים הנמצאים באזורי הביקוש הפכו להיות יעד מרכזי לפרויקטים של פינוי בינוי, פעמים רבות מדי ללא כל הגנה על אותם דיירים שרובם חסרים את הכלים להתמודד עם מערכת תכנונית סבוכה לצידה פועלים יזמים זריזים המבקשים למכסם את רווחיהם. זו אחת הסיבות המרכזיות אם לא המרכזית בגינה ישנם עשרות פרויקטים בצנרת התכנון אך רק מיעוט זניח אכן יוצא אל הפועל.

על כן, ברגע שיהיה ברור לכל מערכות התכנון כי פרויקטים של פינוי בינוי הם קודם כל פרויקטים בעלי חשיבות חברתית ועירונית עליונה הרי שכל הליכי התכנון אמורים להיות מוכפפים להשגת המטרה. כל זאת תוך שמירה על פרמטרים הגיוניים של תכנון עירוני מושכל.
להלן החסמים המרכזיים בפרויקטים של התחדשות עירונית לפי גורמי עניין:

מצד הדיירים: חשדנות עמוקה ואי אמון כלפי גורמי חוץ מכל סוג ומין, אי מוכנות לפרויקט ללא ערבויות מלאות ומובטחות לקבלת דירת תמורה ו/או תמורה אחרת (מקרה חפציבה רק החמיר את המצב למרות שרוב הפרצות בחוק נחסמו), סחטנות מצד חלק מהדיירים, דיירים מבוגרים עם קושי רב לעבור מקום מגורים, חוסר נכונות לשאת בעלויות מכל סוג ואי רציונאליות כללית ללא סיבה נראית לעין. הפתרון האפשרי הוא ייצוג הדיירים על ידי גורמי מקצוע בלתי תלויים, מציאת פתרון קבוע לדיירים מבוגרים והפחתת המינימום הדרוש להכרזה על פינוי בינוי ללא יותר מאשר 66-70 אחוז מהדיירים במקום 80 אחוז שקיים היום.

מצד היזמים: איתנות פיננסית, נכונות לתמורה ראויה לבעלי הדירות המשקפת את העלייה בערך הקרקע, התניות רבות שאי מילוי אחת מהן מאפשרת ליזם לצאת מהפרויקט ללא עלויות מצידו. מצב זה גורם נזק בעיקר לדיירים הפתרון לכך טמון במתן הקלות בעיקר בהסרת הסיכון היזמי והקלות מיסוי ברורות בסמכות המדינה.


מצד הרשות המקומית והמדינה: אי הכרה בחשיבות החברתית, הכלכלית, האורבנית והסביבתית של הפרויקט עבור העיר, במספר רב של רשויות אין כלל נכונות או קיימת נכונות חלקית בלבד לפטור יזמים מהיטלים ותשלומים המעיקים מאוד על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, שיקולים תכנוניים עומדים לפני שיקולים חברתיים וכלכליים של טובת העיר וחידוש פניה ואי הכרה במתחמים קטנים מ – 24 יח"ד כזכאים למסלול פינוי בינוי במסלול מיסוי ליזמים.


לדעתי בעלי הדירות הנוכחיים הם הצלע החשובה בפרויקט. אי התייחסות ראויה למשקל הדיירים ולאינטרס שלהם במשולש האינטרסים של יזם – דיירים – רשות מקומית, הרי הסיכוי שהפרויקט יצליח יורד משמעותית. המשמעות של כישלון היא פגיעה קודם כל בדיירים, אך גם במרקם העירוני ולמעשה פגיעה ישירה ועקיפה בכלכלה העירונית והלאומית. הרציונל פשוט ביותר –מכאן שאנו רואים לעצמנו חובה למכסם את התועלות של הפרויקט בראש ובראשונה עבור הדיירים ולחלק מחדש את העוגה.

כותב הטור: יורם אסידון, מתכנן ערים ומנהל פרויקטים התחדשות עירונית עבור בעלי דירות