ההסתברות לשמר מבנה על ידי בעליו הפרטיים נמוכה ב- 25 אחוז מההסתברות לשפץ מבנה שאינו מיועד לשימור; ערכם התאורטי של מבנים לשימור אילו ניתן היה להרוס אותם, גבוה ב- 12.5 אחוז מהמחיר בפועל

באזורים עם ריכוז גבוה של מבנים שהוכרזו לשימור נצפית עלייה של כ- 6 אחוז במחירי הדירות. כך עולה ממחקר לדוקטורט בתכנון ערים ואזורים של דוקטור אייל סלינג'ר בהנחיית פרופסור דניאל שפר בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון, העוסק בכלכלת שימור מבנים בעיר הלבנה תל אביב. מגמה זו עשויה להתעצם ככל שישומרו יותר מבנים, דהינו ישופצו, ישוחזרו בהתאם לדרישות השימור המוכתבות על ידי עיריית תל אביב, אולם הבעיה היא שבעלי המבנים הם הנושאים העיקריים בנטל השימור.

בשנת 2008 אושרה תוכנית השימור של תל אביב מספר 2650ב', במסגרתה הוכרזו לשימור 981 מבנים, מתוכם 793 ללא הגבלות מחמירות (שימור רגיל), ו-188, אשר זוהו כבעלי ערכים ארכיטקטוניים ואורבאנים יחודיים, סווגו עם הגבלות מחמירות, בהם לא מתאפשרת תוספת בניה למבנה אולם מותר לנייד זכויות בניה למגרש אחר. מבנים אלה "הצטרפו" ל- 267 מבנים לשימור באזור לב העיר אשר סווגו לשימור במסגרת תוכניות לב העיר שאושרו בשנות ה- 90'. מיקומם וריכוזם של המבנים לשימור במרחב הוא כזה המגביר את רמת החשיפה שלהם, ובכך מעצים את השפעתם על הסביבה. באזור המחקר, המכסה חלק נרחב מהעיר הלבנה תל אביב, ובו 2,472 מבנים, מתוכם 766 מבנים מסווגים לשימור, כ-35 אחוז מהמבנים לשימור הם מבנים פינתיים לעומת כ-21 אחוז בלבד מהמבנים שאינם מיועדים לשימור. כמו כן שטח חלקה ממוצע למבנים לשימור גדול יותר בכ- 15% מזה של מבנים שאינם לשימור. מגמה זו עוד מתעצמת ביחס למבנים לשימור עם הגבלות מחמירות, אשר למעלה ממחציתם הם מבנים פינתיים.

כיום היזמים הם המבצעים העיקריים של שימור המבנים והם רוכשים את המבנים מבעליהם. מממצאי סקר שאלונים לבעלי דירות שנערך במסגרת המחקר, עולה כי יותר מבנים לשימור הם בבעלות בעלים אחד או משפחה. עובדה זו, המוצאת ביטוייה בהיסטוריה של בניית העיר תל אביב, מקלה על האפשרות לרכוש מבנים לשימור. באזור המחקר נמצא כי שוק המבנים לשימור הוא שוק פעיל ומתפקד בדומה לשוק המבנים שאינם לשימור, היקף העסקאות בשוק זה ביחס לכמות המבנים, במונחים כספיים נומינליים בין השנים 1998 למחצית 2010, עולה במעט על זה שבשוק המבנים שאינם לשימור, אולם בפחות מבנים יש עסקאות, ובמבנים בהם יש עסקאות, בלא מעט מקרים נמכר המבנה בשלמותו ליזם.

במיעוט בעלי זכויות במבנה יש אומנם כדי להגדיל את הסיכוי לביצוע שימור של המבנה אולם מאידך – במבנים לשימור ישנם יותר דיירים מוגנים, דבר המקשה מאוד על ביצוע השימור והכדאיות הכלכלית שלו. מניתוח אנליטי של ממצאי סקר השאלונים עולה כי הגורמים המקטינים את ההסתברות לביצוע שימור על ידי בעלי הדירות הפרטיים במבנה, בנוסף למספר רב של בעלים ודיירים מוגנים במבנה, הינם העדר זכויות בניה נוספות למבנה, כריכת ביצוע השימור בהוספת מעלית למבנה ומרפסות סגורות בחזית המבנה, אשר פתיחתן נדרשת במסגרת מטלות השימור, בהיותן הסממן הבולט של הסגנון הבינלאומי באדריכלות. בממוצע נמצא כי ההסתברות לשמר מבנה על ידי בעליו הפרטיים נמוכה ב- 25 אחוז מההסתברות לשפץ מבנה שאינו מיועד לשימור, אולם הההסתברות כאמור תלויה בראש ובראשונה במאפייני המבנה. עוד עולה מסקר השאלונים כי מרבית בעלי הדירות חלוקים באופן שווה בתשובותיהם לשאלה האם זה טוב שהמבנה שלהם מיועד לשימור, ולמעלה מ-40 אחוז מהם אף חושבים שהמבנה שלהם הוא מבנה מיוחד הראוי לשימור.

היזמים שהינם בעלי כלים לביצוע שימור ולהתמודדות עם דיירים מוגנים, רוכשים מבנים לשימור, משמרים את המבנה ומוכרים את הדירות. ממצאי המחקר מצביעים על פרמיה של 11 אחוז במחירי דירות במבנה ששומר. פרמיה זו לא תמיד מספיקה בכדי לכסות על עלות השימור הגבוהה. ביחס למבנים לשימור עם הגבלות מחמירות נמצא כי מחיר השוק שלהם דומה לזה של מבנים שאינם מיועדים לשימור, דהינו התמריצים הניתנים במסגרת ניוד זכויות, מספיקים על מנת לכסות את עלות השימור הגבוהה, אולם ביחס למבנים לשימור רגיל, בהעדר תמריצים מספיקים, יזמים משלמים כ- 13% פחות בהשוואה למבנים שאינם מיועדים לשימור. עוד עולה מממצאי המחקר כי מגבלת השימור לפיה אסור להרוס מבנים המיועדים לשימור, דהינו העדר האופציה לבנות מחדש, בממוצע פוגעת בערכם. ערכם התאורטי של מבנים לשימור אילו ניתן היה להרוס אותם נמצא בממוצע גבוה ב- 12.5 אחוז מהמחיר בפועל. יש לזכור כי המבחן בסופו של דבר יהיה עבור כל מבנה לגופו, ונמצא כי פגיעה בערך תאפיין בעיקר מבנים לשימור רגיל, עם שטח חלקה גדול, אחוזי בניה מנוצלים נמוכים, שאינם ממוקמים באזור עם ריכוז גבוה של מבנים לשימור.

ממסקנות המחקר עולה שאין ספק כי שימור המורשת הבנויה הינה תכלית ראויה שיש לקדמה, אולם יש למצוא את האיזון בין הנטל הנופל על הפרט לבין התועלת החברתית ממנה נהנה הכלל. הרס המורשת הבנויה כמוהו כהרס ההיסטוריה של תל אביב, ומסקר השאלונים עולה כי רק 6 אחוז מבעלי דירות "היו רוצים בכך", דהינו היו רוצים שהשכונה שלהם תראה כשכונה מודרנית חדשה. בכדי שתסופק כמות אופטימלית של מבנים משומרים מבחינה חברתית, נדרשת התערבות ציבורית, התומכת בעיקר בבעלי דירות במבנים לשימור שמעוניינים בשימור המבנה, ומתמרצת אותם באופן דיפרנציאלי בהתחשב במאפיני המבנה ומידת הקושי הכרוכה בשימורו. במחקר מוצעת שיטה המבוססת על הניתוח האנליטי, לקביעת ניקוד עבור כל מבנה לשימור אשר טרם שומר, ניקוד המבטא את הקושי בשימורו, ואשר לפיו וביחס לשטח המעטפת של המבנה יינתן התמריץ. יש להתאים את התמריצים הניתנים לבעלי דירות פרטיים, דהינו תמריצים ישירים כמענק כספי שהוא התמריץ המועדף עליהם. רצוי אף למסחר נכסים ציבוריים בעלי ערך תרבותי, ולנצל את התקבולים המתקבלים למטרות השימור.

המנגנון של ניוד זכויות נמצא כיעיל וכתמריץ מספיק, לא כל שכן הוא ממומן על ידי כוחות השוק, או שלכל היותר הגוף הציבורי משמש צינור/בנק לניתוב זכויות הבניה. על כן מוצע להחילו גם על מבנים לשימור רגיל, אולם יש להתאימו לבעלי דירות פרטיים, ויש לבחון אותו אל מול העלות הציבורית/חברתית הכרוכה בו שהינה עודף זכויות לניוד בשוק ויצירת לחצים אורבנים באזורים אליהם מועברות זכויות הבניה.

המחקר בוצע במרכז לחקר העיר והאזור על שם פיליפ ואתל קלצניק שבטכניון, והוא מומן בחלקו על ידי הקרן הישראלית למדע (ISF), קרן בלבן-גלס ולשכת שמאי המקרקעין בישראל. העבודה זכתה בפרס איגוד המתכננים בישראל עבור עבודת מחקר מצטיינת.

צילום אילוסטרציה: גיא שמואלי

{loadposition google02}