2013 היא שנת ההשקעות בנדל"ן האמריקני. אחד מאפיקי ההשקעה הפופולאריים בקרב משקיעים זרים הינו שוק מקבצי הדיור להשכרה בארה"ב (Multi Family), הצובר תאוצה בזכות פוטנציאל הרווח הגבוה שלו והתשואות האטרקטיביות השוטפות


נכסי Multi Family הם מקבצי דיור של עשרות עד מאות דירות שנמכרות יחדיו ומיועדות להשכרה. הדירות מתוחזקות ומנוהלות על-ידי חברת ניהול מקומית שאחראית על הקשר עם השוכרים ועל גביית דמי השכירות. ההיקף הרחב של יחידות הדיור וההשקעה הכספית הגבוהה לרוב לא ניתנים לביצוע באופן יחידני אלא באמצעות גופי השקעה, אולם יתרונם הוא בפוטנציאל התשואות והרווח הגבוה שהם מגלמים.

מקבצי הדיור בארה"ב מוצעים כעת למכירה על-ידי הבנקים במחירים נמוכים משמעותית משווי השוק, לאחר שעוקלו בעקבות חוסר היכולת של בעליהם לעמוד בתשלומי המשכנתא מאז משבר 2008. יותר ויותר משפחות אמריקניות נאלצות לעבור למגורים בדירות שכורות. התופעה בולטת בערי המטרופולין המרכזיות של ארה"ב והיא מתבטאת בגידול בהיקף האוכלוסייה וההשכרות במקבצי הדיור ובאורבניזציה של הפרברים. גורמי השקעה, יחד עם חברות נדל"ן אמריקניות, רוכשים את מקבצי הדיור ומשביחים אותם באופן שמאפשר למשקיעים ליהנות מתשואה גבוהה תוך זמן קצר. לאחר כשנה, כששווי הנכסים גבוה והם מניבים תשואה שוטפת, מתבצע מימון מחדש של ההלוואה שמאפשר להחזיר את רוב ההשקעה. לאחריו, ניתן ליהנות מרווח משמעותי ממכירת הנכסים על-פי ערכם הריאלי בשוק האמריקני המתאושש.

שחקנים רבים, ביניהם גורמי השקעה ישראליים, פועלים בשוק שנמצא בעליה מתמדת. היקפה הגדול של ההשקעה מצריך התנהלות זהירה ודקדקנית. ביצוע השקעה נבונה באופן שיפחית משמעותית את רמת הסיכון, נשען על השילוש החוזר של תזמון-מיקום-הבנת שוק, אולם חשוב לשים לב לדגשים הייחודים לשוק הזה.חלון ההזדמנויות להשקעה הולך ומצטמצם ככל ששוק הנדל"ן בארה"ב מתאושש מהמשבר. ההערכות הן כי תוך שנה עד שנתיים ישובו מחירי הדירות לשווים הריאלי ולכן טווח הזמן האופטימלי להשקעה מתקצר וכדאי לנצלו כעת בגלל נדירותו. מומלץ לרכוש מקבצי דיור בפרברי ערים מרכזיות עם פוטנציאל תעסוקה גבוה ונגישות טובה לנמלי תעופה וים, תחנות רכבת, אזורי תעשיה והיי-טק ומוסדות לימוד אקדמאיים. בהתחשב בטווח ההשקעה הקצר, כדאי לבחור בנכסים במצב טוב שזקוקים לשיפוץ קל בעלות סבירה עם תפוסה גבוהה, לפחות של 90 אחוז.

הבנה והתמצאות בשוק הנדל"ן האמריקני הכרחיות לאיתור נכסים ראויים ולביצוע השקעות כדאיות ונבונות. תנאי הכרחי לקבלת מינוף בנקאי הוא אזרחות אמריקנית ולפיכך, מומלץ כי גורם ההשקעה דרכו מבוצעת הרכישה, יחבור לחברה אמריקנית מנוסה הבקיאה בשוק הנדל"ן באזור בו ממוקמים הנכסים ובחוקים הנהוגים בו.בשוק מקבצי הדיור בארה"ב פועלות חברות נדל"ן, שכל אחת מהן מומחית בתחום במדינתה. חשוב לוודא כי לחברה ניסיון מוכח באיתור ורכישה של מקבצי דיור, בהשבחתם ובמכירתם וכי לפני הרכישה נערכת לנכסים בדיקת נאותות מעמיקה. יש לוודא גם, כי החברה בעלת חוסן פיננסי שיפחית את הסיכוי לקריסתה ולאיבוד הכספים המושקעים.

כדי להבטיח ניהול תקין של המגורים ושל גביית דמי השכירות, רצוי לשכור את שירותיה של חברת ניהול מנוסה שמכירה את האזור, את צורכי הדיירים ואת חוקי השכירות הנהוגים בה. חשוב לבדוק את התקדמות הפרויקט ולוודא כי גורם ההשקעה נמצא בקשר תמידי עם חברת הניהול המקומית.

מקבצי הדירות בארה"ב ימשיכו להיות סקטור מועדף השנה למרות עליית מחירי הנכסים והשכירות, שככל הנראה תימשך גם ב- 2014. ההערכה היא כי עד 2015 ערי המטרופולין הגדולות ימצו את פוטנציאל הצמיחה של האוכלוסיה ומחירי השכירות יתמתנו. על-רקע זה, כדאי יהיה לנצל את חלון הזמן הקצר וליהנות מהאטרקטיביות של ההשקעה בשוק ה- Multi Family.

אבי כץ, נשיא ומייסד קרן הגשמה

{loadposition google02}