לדברי מעלות, "תחזית הדירוג היציבה משקפת את הערכתנו ליכולת ייצור המזומנים של החברה מפעילותה השוטפת, את ציפיותינו להמשך שמירה על רמת מינוף באזור ה-60 אחוז ויחס כיסוי ריבית גבוה מ-2x, תוך שמירה על נזילות מספקת.. הפרופיל העסקי של החברה מושפע לחיוב ממיקוד הפעילות בגרמניה, אשר נכון להיום הנה אחת הכלכלות היציבות בעולם ונהנית משוק נדל"ן חיובי למשקיעים.. שווי תיק הנכסים הנוכחי של החברה עומד על כ-700 מיליון אירו, גידול בהשוואה לפורטפוליו בהיקף של כ-600 מיליון אירו, במועד עדכון הדירוג הקודם באפריל 2012".

בראק קפיטל פרופרטיז אן. וי. (בראק אן.וי.) הינה החברה באמצעותה מרכזת קבוצת בראק קפיטל את פעילות הנדל"ן שלה בגרמניה. החברה מנוהלת על ידי גל טננבאום ואופיר רחמים.

בתוך תקופה קצרה יחסית של כשנה, עלה דירוג אג"ח החברה באופן אפקטיבי בשתי דרגות, מדירוג השקול ל-"A-" לדירוג הנוכחי של "A+", מהלך הבולט במיוחד על רקע תנאי השוק המאתגרים במהלך התקופה. העלאת דירוג איגרות החוב של החברה הינו חלק משורה של מהלכים עסקיים ופיננסיים שהשלימה בראק אן.וי בשנה האחרונה, ביניהם: הגדלת פורטפוליו הנכסים המניבים של החברה (לרבות 3 עיסקאות רכישה בחודש האחרון), התקדמות משמעותית בפרוייקט הייזום למגורים שמובילה החברה בעיר דיסלדורף, הנפקת איגרות חוב, כניסת כלל ביטוח/כנף כבעלת עניין בחברה במסגרת הקצאה פרטית של מניות, וכניסת המניה ביוני אשתקד למדד המניות תל-אביב 100. מאז הנפיקה מניותיה לציבור, בדצמבר 2010, הניבה מניית בראק אן.וי למשקיעים תשואה חיובית בשיעור של כ-70%.

לדברי מעלות, "פעילות בראק קפיטל פרופרטיז בשוק הנדל"ן המניב בגרמניה, שוק יציב ושמרני לאורך שנים, המשיכה לגדול בשנה האחרונה עם מספר רכישות של נכסי מגורים ומסחר, וצפויה להמשיך ולגדול גם בשנת 2013.. הפרופיל הפיננסי השתפר בשנה החולפת, עם ירידה ברמת המינוף ושיפור ביחסי הכיסוי. אנו מעריכים שהעסקאות שנסגרו בשנת 2012 והעסקאות החדשות המתוכננות לשנת 2013, יובילו להמשך שיפור ביחסים הפיננסיים גם בשנה הקרובה".

עוד מציינת מעלות, "אנו מניחים כי החל משנת 2013 תוכל החברה לייצר FFO במאוחד של כ-25 מיליון אירו בשנה, אשר יאפשר לפרוע את החלויות השוטפות מהפעילות השוטפת ובמקביל להשתמש במזומן העודף כהון עצמי לצורך ביצוע רכישות נוספות".

יצוין, כי במהלך החודש האחרון דיווחה בראק אן.וי. על 3 עסקאות חדשות בתחום הנדל"ן המניב בגרמניה, במסגרתן רכשה נכסים מניבים בתמורה כוללת של כ-72 מיליון אירו, הצפויים להגדיל את הכנסות החברה מדמי שכירות בסך כולל של למעלה מ-6.5 מיליון אירו. בעיסקה הראשונה, נרכשו 1,011 יחידות דיור באזור ווסטפאליה תמורת כ-31.4 מיליון אירו; בעיסקה השניה, רכשה החברה 95% מהבעלות על נכס מניב בשטח של כ-24,000 מ"ר בעיר צלה (Celle) לפי שווי של כ-28.3 מיליון אירו, ובעסקה השלישית נרכש פורטפוליו מגורים בעיר לייפציג, לפי שווי של כ-11.8 מיליון אירו.

לאחרונה דיווחה בראק אן.וי. על התקדמות משמעותית בשיווק פרויקט המגורים גראפנטאל (Grafental) בדיסלדורף. החברה החלה לשווק את שלב א' של הפרוייקט, הכולל 202 יחידות דיור, בחודש מאי 2012, ונכון לסוף מרץ 2013, היא דיווחה על חתימת חוזי מכירה נוטריונים והרשמות בגין 129 דירות – המהוות כ-64 אחוז מסך הדירות המוצעות למכירה - בתמורה כספית כוללת של כ-52.2 מיליון אירו. ההכרה ברווחי שלב זה בפרויקט צפויה במחצית הראשונה של שנת 2014, במקביל למסירה הדירות לרוכשים.

בהתייחסה לפרויקט הייזום של החברה בדיסלדורף, ציינה מעלות את התקדמות הבנייה על פי לוח הזמנים המתוכנן והיקף מכירות גבוה. "נתון זה מפחית, להערכתנו, את הסיכונים היזמיים אשר ראינו במועד דוח הדירוג האחרון ומאפשר נראות גבוהה יותר של התזרימים העתידיים.. אנו מעריכים לחיוב את פורטפוליו המגורים של החברה בשל רמות התפוסה הגבוהות לאורך זמן (כ-95%), פיזור שוכרים גבוה מאוד (כ-7,000 שוכרים שונים, בהשוואה לכ-5,000 שוכרים בשנה שעברה) ובשל הערכתנו כי הפורטפוליו חסין יחסית לתנודתיות בעתות משבר".

גל טננבאום, מנכ"ל משותף בחברה מסר: "החברה ממשיכה להוציא לפועל את האסטרטגיה העיסקית שלה בשורה של מהלכים, שנועדו להגדיל את תיק הנכסים המניב שלה מחד ולהוציא לפועל את פרויקט המגורים שלה בדיסלדורף מאידך באופן המביא לגידול משמעותי בתזרים המזומנים שלה ולשיפור מתמשך באיתנותה הפיננסית. העלייה בתזרימי המזומנים הצפויים מהנכסים הוותיקים והחדשים, יחד עם ההתקדמות המשמעותית שהשגנו בפרויקט המגורים בדיסלדורף, בו רשמנו מכירות בהיקף משמעותי שכבר מתורגמות לתזרים מזומנים חופשי, הביאו לשיפור במיצובה העסקי והפיננסי של החברה, ולשמחתנו גם חברת הדירוג מעלות ערה לכך ונתנה לכך ביטוי בדירוג הנוכחי".

בראק אן.וי דיווחה לפני כשבועיים על תוצאותיה הכספיות לסיכום שנת 2012, אותה היא סיימה עם רווח נקי של כ-14.7 מיליון אירו. הכנסות החברה מהשכרת נכסים עלו בכ-39% לכ-40.6 מיליון אירו. ה- FFO בשנת 2012 הסתכם בכ-11.7 מיליון אירו, לעומת 8.7 מיליון אירו בשנת 2011. מדו"חות החברה עולה עוד, כי ה-NAV (שווי נכסי נקי) של בראק אן.וי גדל בשנת 2012 בכ- 24.8 מיליון אירו, לסך של כ- 212.3 מיליון אירו (כ-1.02 מיליארד שקל). יחסי המינוף של החברה נמוכים ביחס לענף, והיחס בין החוב נטו של החברה ל-CAP הינו כ-58 אחוז.

החברה מציינת בדו"חותיה, כי שיעורי תשואת שכר דירה על נכסיה המניבים של החברה הנם כ- 7.4 אחוז, והפער בין שיעורי תשואת שכר דירה לבין עלות החוב הממוצעת, העומדת על כ- 2.3 אחוז, משקף מרווח פיננסי גבוה.

בראק אן.וי מתמקדת בשוק הנדל"ן בגרמניה. לחברה 38 נכסים מניבים על שטח בהיקף כולל של כ-597 אלף מ"ר ועם שיעור תפוסה ממוצע של 97 אחוז. כמו כן, לחברה חטיבת קרקע בהיקף של כ-150 דונם במקום מרכזי בעיר דיסלדורף בגרמניה, בה מפתחת החברה בימים אלו שכונת מגורים בהיקף של כ-1,000 יחידות דיור ופארק משרדים בהיקף של כ-124 אלף מ"ר. מאזן החברה נכון לדצמבר 2012 מסתכם בכ-789 מיליון אירו. החברה נשלטת על ידי קבוצת בראק קפיטל המחזיקה בכ- 63 אחוז מהון החברה.

{loadposition google02}