אחת האפשרויות שנפתחה בשנים האחרונות היא רכישה של דירה המחודשת במסגרת פרויקט של תמ"א 38. דירות אלה יכולות להיות חלק מבניין שנוספות אליו דירות חדשות בתמורה לשיפוץ המבנה או חלק מפרויקט פינוי בינוי.

האם ניתן לקבל מימון לנכס בתמ"א 38?

שאלה נפוצה שעולה בקרב רוכשי הדירות בפרויקטים כאלה היא – האם הבנקים מאפשרים לקבל משכנתא על נכס שנמצא בבנייה במסגרת פרויקט תמ"א 38? בעבר, היה מדובר באתגר של ממש, משום שהבנק התקשה להעריך את ערכו של הנכס לאחר השיפוץ ובזמן השיפוץ ערכו הוא כמובן נמוך יותר.

חשוב להבין כי מדובר במספר שיקולים המפעילים את מערך ניהול הסיכונים של הבנק. כאשר הבנק מעניק את ההלוואה הנכס עצמו משמש כבטחון עבור הבנק לקבלת ההלוואה. אם הנכס נמצא בשיפוץ אינכם יכולים לגור בו או להשכיר אותו ואתם צריכים להוכיח יציבות כלכלית בזמן שאתם שוכרים דירה במקום אחר. כמו כן, יתכן והפרויקט יתעכב או אפילו יתבטל והערך של הנכס בו רכשתם אותו יהיה שונה בעקבות השינויים הצפויים.

אם כך, האם ניתן לקבל משכנתא לפני או בזמן השיפוץ?

התשובה לשאלה הזו הייתה בעבר שלילית. רק נכסים לפני השיפוץ, כאשר עוד ניתן היה להעריך אותם לפי שווי הנכס כפי שהוא (במצבו במיושן) היה ניתן לקבל משכנתא. אך, כיום, לאחר שפרויקטים מסוג תמ"א 38 הפכו להיות נפוצים יותר, הבנקים מוכנים לאשר את ההלוואה תחת מספר תנאים.

• ערבות בנקאית של היזם: חלק מהיזמים מעניקים לפרויקט ערבות בנקאית. ערבות זו מבטיחה שבמידה והקבלן המבצע את העבודה לא יוכל להמשיך לשפץ יהיה כסף לשיפוצים עתידיים של הנכס עד שימכרו הדירות שנוספו לבניין. הערבות הבנקאית משמשת כערובה עבור הבנק המעניק לכם את ההלוואה על הנכס כי אכן העבודות יסתיימו, גם אם יהיה מדובר באיחור מסוים.
• קבלת טופס 4 על הנכס: לפעמים הבנק עשוי לדרוש מכם להמתין עד לשיפוץ עצמו כאשר מתקבל טופס המכונה "טופס 4". טופס זה, משמש לקבלת אישור לאכלס את הבניין לאחר שהסתיימה בנייתו. גם מבנים חדשים שאינם חלק מפרויקטים של תמ"א 38, צריכים לקבל את האישור הזה על מנת להתחיל את האכלוס.
• תנאים נוספים שהבנק עשוי לבקש: כל פרויקט עשוי לגרור תנאים נוספים שהבנק עשוי לבקש. לכן חשוב לחכות בסבלנות להתקדמות הבנייה, על מנת להגביר את הסיכויים שהבנק יאשר לכם את המשכנתה ותוכלו לרכוש את הנכס.

מה עושים אם הבנק לא אישר את ההלוואה?

אם הבנק הציב תנאים לאישור ההלוואה הנובעים מסטטוס הפרויקט כרגע, כדאי להמתין מעט להמשך הבנייה ולנסות לפנות לבנקים נוספים לקבלת ההלוואה. במידה והבנק לא אישר את ההלוואה בשל החשש כי מצבכם הכלכלי אינו יציב מספיק על מנת לשלם את ההלוואה (במיוחד אם מדובר בדירה שנייה להשקעה) כדאי לנסות ולהמתין עד שהנכס יהיה בנוי לחלוטין ואז להציג לבנק תוכנית עסקית הכוללת את מחירי השכירות הצפויים בנכס. כמו כן, במידה ויש לכם נכס אחר שניתן לשעבד קיים סיכוי גדול יותר שתקבלו את ההלוואה.

ביטוח המשכנתא

מלבד התנאים שהזכרנו חלק מהותי מקבלת אישור המשכנתה הוא רכישת פוליסת ביטוח משכנתה הכוללת הן ביטוח מבנה והן ביטוח חיים למשכנתא. ביטוח המבנה יתקבל בדרך כלל רק כאשר הבית כבר בנוי לחלוטין וניתן לאכלס אותו. כאשר אתם מקבלים את האישור העקרוני למשכנתה תוכלו לברר מה מרכיב הביטוח בתשלומים החודשיים ולנסות לפנות לחברות ביטוח אחרות על מנת להוזיל את הביטוח הזה. חשוב לדעת כי אינכם מחויבים לרכוש את הפוליסה דווקא מהחברה שהבנק ממליץ עליה.

בנושא זה כדאי לדעת כי בעבר הבנקים עצמם היו מוכרים את פוליסות הביטוח למשכנתה באופן ישיר. לאחר שהרגולטור הפסיק לאשר להם למכור פוליסות אלה, על מנת לאפשר לתחום להיפתח לתחרות בריאה שמוזילה את מחירי הפוליסות, הבנקים פתחו חברות בת והחלו למכור את הפוליסות דרכן. היום, התחום פתוח לחלוטין לתחרות ואתם יכולים לבחור אצל מי לעשות את הביטוח.