פרויקט פינוי בינוי מאפשר לתושבים בבתים ישנים, עם תשתיות שאינן תואמות לסטנדרט הבניה המודרני להשתדרג לבית חדשhadirot18911
 
פרויקטים רבים של פינוי בינוי קורמים עור וגידים בערים רבות ויזמים רבים צובאים על דלתות בעלי הדירות במתחמים המיועדים על מנת לבצע בהם פרויקטים של פינוי בינוי. דירה אחרי פרויקט פינוי בינוי יכולה להיות שווה עשרות אחוזים יותר מהדירה הישנה, כאשר כל פרויקט השדרוג לא מחייב עלויות מצד הדיירים.

בשונה מתמא 38 תיקון 1 בו מתבצע חיזוק ותוספות בנייה שונות לדירות הקיימות הרי שבפרויקטים של פינוי בינוי נהרסים הבניינים כליל ובמקומם נבנים בניינים חדשים גדולים וגבוהים יותר על פי רוב המיועדים לאכלס את דיירי הבניינים הישנים יחדיו עם דיירים חדשים המהווים לרוב ריענון בריא לאופי השכונה.

כיצד מתחילים לקדם פרויקט של פינוי בינוי בשכונת מגורים ?

מינוי ועד
על פי רוב, פרויקטים של פינוי בינוי מתמקדים בשכונות או במקבצי בניינים סמוכים ועל כן תידרש נציגות של בעלי דירות שתהווה את הוועד הפועל לענייני הפינוי בינוי בשכונה. רצוי כי את הוועד הפועל לקידום הפרויקט ימנו כלל הדיירים או שכל בניין ימנה לו דייר אחד שיהיה נציג בוועד כאמור. רצוי כי הוועד ימנה מספר אי זוגי של חברים על מנת שיהיה ניתן לקבל החלטות באופן דמוקרטי עפ"י רוב דיירים.

מינוי עורך דין
לאחר מינוי הוועד, יפנה הוועד לבחירת עו"ד מתמחה בתחום המקרקעין ופרט בתחומי התמא 38 ופינוי בינוי. עורך הדין צריך להראות נכונות ללוות את חברי הוועד בפגישותיהם השונות עם יזמים ובעלי מקצוע ולהיות חדור מוטיבציה לעבודה בזמנים קצובים ובאופן אינטנסיבי. עורכי דין המורגלים לשבת במגדלי השן אינם מתאימים לפרויקטים של פינוי בינוי , המצריכים עבודה סיזיפית במוקד ההתרחשות – הלא הוא מתחם המגורים של הדיירים . כמו כן נדרשת מעורך הדין מידה רבה של אינטליגנציה רגשית, יחסי אנוש טובים ורקע בפתרון סכסוכים. כמובן, שעורך הדין חייב להיות בעל רקע רחב בתחום מקרקעין ומיסוי נדלן, על מנת לקדם את האינטרסים של התושבים.

מינוי יזם
לאחר מינוי עורך הדהדין והתגבשות הועד, יפנו הצדדים לבחור יזם ראוי שיבצע עבורם את הפרויקט. לבחירת היזם ישנה חשיבות רבה שתשליך בעתיד על התקדמות הפרויקט, משך הזמן שייקח להקים את הפרויקט והתוצאה הסופית הנכספת.
בבואנו לפנות ליזמים ,מומלץ לבצע בדיקה מעמיקה בנוגע לניסיונו של היזם, אמינותו , חוסנו הכלכלי וההון האנושי בחברה. לא כל יזם שמבצע פרויקטים של תמא 38 תיקון 1 מסוגל טכנית וכלכלית להקים פרויקט של פינוי בינוי.
יזמים חדשים וחסרי ניסיון לוטשים עיניים לעבר מתחמים המיועדים לפינוי בינוי ומנסים את מזלם. במתחמים רבים תקועים פרויקטים באשמת יזמים חסרי ניסיון ודיירים שלא ביצעו בדיקה מקדימה מקיפה אודותם.
יזם רציני, בטרם יגיש הצעה כל שהיא לדיירים ו/או יתחייב בפניהם על תמורות שונות מחויב לבצע בדיקות מקדמיות רבות: תכנוניות, חוקיות, מוניציפליות, כלכליות, ועוד. אל מול אדריכל, בעיריות וברשויות שונות וזאת בטרם יגבש הצעה רצינית ומתווה מתוכנן להקמת פרויקט פינוי בינוי.
כל הצעה שתובא לפניכם חייבת לבוא לאחר שהיזם בדק את היתכנות הפרויקט, כלכליותו ומוכנות הרשויות לקדמו. כל מצג או הבטחה בנוגע לתמורות הדיירים בפרויקט בטרם בדק היזם את הנ"ל הינו לא אחראי ומעיד על חוסר יושרה ורצינות.
יש להיעזר בערך דין על מנת לבצע בדיקה אודות היזם, חוסנו הכלכלי וניסיונו.

מיקום, הצעה , מפרט
השלב הבא, לאחר שבחרנו להתקדם עם יזם מסוים, עלינו לבחון את תוכניותיו בנוגע לאופן ביצוע הפרויקט ומיקומו העתידי של הפרויקט החדש. להלן אפשרויות להקמת הפרויקט:
1. בינוי פינוי – היזם יפעל לבניית בניינים חדשים בלוקיישן אחר/סמוך לשכונה ויעביר את הדיירים ישירות לדירותיהם החדשות בטרם יהרוס את הבניינים הישנים.
2. פינוי בינוי – במידה והנ"ל אינו אפשרי מבחינה טכנית/תכנונית יפנה היזם לפנות את הדיירים לשכירות עד גמר הריסת הבניינים הישנים ובניית החדשים.
לאחר החלטה על המתווה יגיש את הצעתו לדיירים, ההצעה תכלול בקווים רחבים את התמורה שתתקבל אצל הדיירים בנוגע לגודל הדירה, מיקומה, וההצמדות החדשות. לדוגמא: כל בעל דירה יקבל דירה גדולה ב 40 אחוז בתוספת מרפסת שמש חנייה ומחסן צמודים בטאבו.
לאחר שישנו קיבול להצעת היזם, יעבורו הצדדים לדון במפרט הטכני היורד לפרטים ושופך אור על כלל האלמנטים שיתווספו לכל בעל דירה כגון: גודל מטבח, תאורה וחשמל, אינסטלציה וצנרת , מקלחות ושירותים, חיפויים וריצוף, דלתות וחלונות ועוד..

חוזה משפטי
לאחר שחברי הוועד הגיעו להסכמות עם היזם לגבי המיקום והתמורות יפנו הצדדים באמצעות עורכי הדין לניסוח חוזה משפטי שיסכם את שלל ההסכמות וההגנות הנדרשות לדיירים בהתאם למתווה עליו החליטו הצדדים. בנוסף, ידונו הצדדים בשיקולי מיסוי, ביטוחים שונים, ערבויות ובטחונות והתחייבויות הצדדים לביצוע הפרויקט.

החתמת הדיירים
לאחר דין ודברים יגובש החוזה בין הצדדים. את החוזה יש להביא להחתמת כלל הדיירים (לפחות 80 אחוז נדרשים לחתום על מנת להוציא את הפרויקט לפועל). לכל עורך דין בעל ניסיון ישנה אג'נדה הנוגעת לאסטרטגיה הנוגעת להוצאת "מיזם ההחתמה" לפועל.

על פי רוב רצוי לקיים מפגשים מצומצמים עם בעלי העניין "הבטוחים" תחילה והשארת המתנגדים לסוף. כך או כך רצוי לפעול בשקיפות ולשדר אמינות לכלל הדיירים ,הן על ידי הוועד והן על ידי עורך הדין המלווה. חשוב לנקוט בשוויוניות על מנת לא ליצור מצבים של קנאה וצרות עין בין בעלי דירות שונים בפרויקט היכולים בקלות להכשיל פרויקט.
 
גילעד ושדי ,עו"ד ומגשר מוסמך מטעם ועדת גדות ובתי המשפט, בעל תואר M.B.A,מעניק שירותי גישור במגוון תחומים וכן עוסק במקרקעין ,עסקאות ותמ"א 38. www.vashdi.co.il


אין לראות במאמר זה משום ייעוץ משפטי ו / או תחליף לייעוץ משפטי ו / או חוות דעת משפטית ו / או מסמך בעל אופי משפטי ו / או המלצה ו / או עצה. יש להתייעץ עם עו"ד מוסמך בהתאם לנסיבותיו הייחודיות של כל מקרה ומקרה.