רוכשי דירות, מגרשים, משרדים או חנויות בעודם מתכננים לרכוש נכס, שוכחים את ההוצאות הנלוות הכרוכות ברכישת מקרקעין. כך לדוגמא: מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, שכר טרחת מתווך, שכר טרחת יועץ משכנתאות או פתיחת תיק משכנתאinbalsasi251217
אם רוכשים דירה מחברה קבלנית יש להביא בחשבון, בנוסף להוצאות הכלליות, גם את השדרוגים, מדד תשומות הבנייה, תשריטים לרישום הדירה ועוד. במאמר זה אעסוק בהוצאת "מס הרכישה" החלה על רכישות מקרקעין על ידי האדם הפרטי.

מהו מס רכישה?
מס רכישה הוא מס שיש לשלם למדינה עבור רכישת נכס מקרקעין כגון: בניין (כל מבנה שאינו מהווה דירת מגורים) או קרקע, והוא נקבע כאחוז מסוים מתוך שווי הרכישה.

מס רכישה של דירה (ללא פטורים, הנחות או הקלות) מתנהל על פי מדרגות מס לפי שווי הרכישה של הדירה.

אם ברצונכם לרכוש דירה ראשונה - יחידה, להלן גובה המס שתדרשו לשלם:
דירה במחיר עד 1,623,320 שקלים – 0%.
על חלק השווי בטווח 1,623,321 עד 1,925,460 שקלים – 3.5%.
על חלק השווי בטווח 1,925,461 עד 4,967,445 שקלים – 5%.
על חלק השווי בטווח 4,967,446 ש"ח עד 16,558,150 שקלים – 8%.
על חלק השווי העולה על 16,558,151 שקלים – 10%.

אם ברצונכם לרכוש דירה נוספת (שאינה יחידה), להלן גובה המס שתדרשו לשלם:
על חלק השווי עד 4,967,445 ש"ח – 8%.
על חלק השווי העולה על 4,967,445 ש"ח – 10%.

שימו לב: בכל שנה רשות המסים מפרסמת עדכון למדרגות מס הרכישה בהתאם לשיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות דיירים. מדרגות המס מתעדכנות בכל שנה ולכן המידע שלעיל תקף עד 15.1.2018 (ביום 16.1.2018 יבוצע עדכון למדרגות מס הרכישה ולכן יש להתעדכן בהתאם).

מס רכישה על בניין כגון: חנויות, משרדים ועל קרקעות (ללא פטורים, הנחות או הקלות) הינו 6% משווי הרכישה. לעניין זה קיימת הקלה בחוק המאפשרת לקבל החזר של 1/6 ממס הרכישה שישולם (1% ממחיר הרכישה), בהתקיים התנאים הבאים: מס הרכישה לא נתבע בניכוי כהוצאה במס הכנסה, הרכישה היא של זכות במקרקעין שעל פי תב"ע ניתן לבנות עליה דירה אחת לפחות המיועדת לשימוש למגורים, ותוך 24 חודשים מיום הרכישה התקבל היתר בנייה.

כיצד נקבע שווי הרכישה ?
לרוב, שווי הרכישה שנקבע בין הצדדים באופן מפורש בסעיף התמורה שבחוזה המכר, מהווה את שווי הרכישה. אולם לעיתים, השווי אינו משקף את השווי האמיתי של "הזכות במקרקעין". במצב זה, שווי המכירה עלול להיקבע לשווי גבוה יותר על ידי מנהל מיסוי מקרקעין, וזאת כאשר יש יחסים מיוחדים בין הצדדים או חוסר תום לב. במקרה זה, השווי ייקבע לפי שווי השוק באותו איזור, ומס הרכישה ייגזר מתוך השווי החדש. דוגמה – אח שמוכר לאחותו מגרש בשווי 300,000 שקלים על פי הסכם המכר, אך שווי השוק של המגרש הוא 500,000 שקלים - במקרה זה, מס הרכישה ישולם על שווי 500,000 שקלים.

כמו כן, ישנו עיקרון חשוב במיסוי מקרקעין, לפיו שווי הרכישה ייקבע לפי השווי המוסכם וכן לפי כל תשלום נוסף שחל על המוכר, אשר הקונה לוקח על עצמו. דוגמה – השווי המוסכם בין הצדדים בגין רכישת הדירה הוא 1,600,000 שקלים, ובנוסף הקונה התחייב לשלם את היטל ההשבחה של המוכר בגובה 100,000 שקלים - במצב זה, מס הרכישה ישולם על שווי התמורה הכולל בסך 1,700,000 שקלים.

כיצד נקבע סכום מס הרכישה?
סכום המס שתצטרכו לשלם בעת ביצוע רכישת נדל"ן משתנה בהתאם למספר גורמים: (1) תאריך רכישה, (2) סוג החישוב – חישוב רגיל, חישוב עבור נכה, עיוור או עולה (בהתאם לחוק, קיימות הקלות והנחות לנכים, נפגעי פעולות איבה, עולים וכד') (3) שווי העסקה (4) חלקיות – האם רכשתם את הנכס כולו או חלקו.

אתר רשות המיסים מאפשר לבצע חישובי מס רכישה על ידי שימוש בסימולטור בצורה פשוטה וידידותית.

האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי, ויש להיוועץ עם עורך דין מקרקעין בטרם כל רכישת נכס מקרקעין לצורך תכנון מס וקבלת ייעוץ משפטי.

הכותבת היא הבעלים של משרד עורכי הדין ענבל ששי ושות' בעפולה
0
0
0
s2smodern