שוק הדיור המנמנם לא עצר את מיזמי התמ"א 38 הצצים כפטריות אחר הגשם בערי מרכז הארץ, למרות הקשיים שבדרך וחוסר הוודאות בשוק הנדל"ן לא מרתיעים מאות רבות של חברות יזמיות להניע ולהוציא אל הפועל פרויקטים של התחדשות עירוניתgiladvashdi211217
לרבים מהם זאת נראית כאופציה הבלעדית לבנייה במרכזי הערים דבר אשר מצד אחד מגביר את הצפיפות במרכזי הערים ומצד שני מספק פתרון נוח למצוקת הדיור ועליית מחיר הנדל"ן.

היזם הישראלי שאינו נרתע מחדשות פסימיות באשר למחירי הנדל"ן שועט קדימה ומפלס דרכו בין נבכי הבירוקרטיה, הרגולציה, המיסוי וכמובן בעלי הדירות עמם מנהל הוא מו"מ על התמורות ואופי הפרויקט.

מחד, התמורות אותם ניתן לקבל במסגרת הפרויקט הן רבות ולעיתים אינן ידועות לבעלי הדירות בבואם לשולחן המו"מ . מאידך, דרישה מוגזמת של תמורות שאין אפשרות תכנונית לבצעה ו/או אפשרות כלכלית לבצעה תפוצץ את המו"מ. בנוסף, יש לזכור כי הפעלת שיקול הדעת בבואנו לבחון יזם אינה צריכה להסתמך רק על התמורות שווים אלא מצריך בחינה של יכולותיו הביצועיות הכלכליות וניסיונו בתחום.

דעו את התמורות אותם ניתן לקבל במסגרת מו"מ בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספות בנייה):

ממ"ד – תוספת זו הינה כמעט חובה בכל פרויקט. לרוב יתוכנן ממ"ד בגודל של עד 12 מ"ר. ברוב המקרים מדובר בגודל ברוטו ויש לוודא מהם הגדלים נטו בייחוד בממ"ד אשר עובי קירותיו עלול "לגזור" מגודל הממ"ד כ 25%. הממ"ד מעניק ליזם אפשרות לבטל את ייעודו של המקלט ולייצר בשטחו מחסנים לטובת בעלי הדירות ודירותיו החדשות או כל שימוש אחר. בנוסף, מעניקה בניית הממ"דים בקומות הקיימות אפשרות לבניית הממ"ד בקומות העליונות בדירותיו של היזם והגדלת שטחי דירות היזם. אין בבניית הממ"ד משום "טובה" לבעלי הדירות אל אינטרס משמעותי של היזם להגדלת רווחיו מהמיזם.

תוספות בנייה נוספות – עפ"י חוק התמ"א 38 ניתן לבנות "שטח עיקרי" (תוספת בנייה לדירה למעט מרפסת שמש) בשטח של 25 מ"ר. כאשר נגזר משטח זה שטח הממ"ד עדיין נותר שטח נוסף שניתן להוסיף לדירה. במקרים בהם יש אפשרות תכנונית ניתן לבנות חדר נוסף או תוספת בנייה נוספת בדמות הרחבת חדר או סלון. יש להבין כי יזמים רבים בעלי ניסיון לא ישמחו לבצע הרחבה רוחבית בחדרים או בסלון משום הצורך להיכנס לדירות, דבר שמרתיע יזמים כיוון שאז צריך לבצע התאמות בחשמל, התאמות בריצוף ולעיתים גם באינסטלציה. כל זה במקום בו מתגוררים אנשים ויש לאפשר להם להתגורר בתנאים סבירים.במדינת ישראל בה מתומחרות הדירות עפ"י מספר החדרים שלהן כדאי לנסות לייצר חדר נוסף ,דבר שיהא עדיף גם על היזם. יש לציין כי הדבר אינו אפשרי במרבית המקרים מסיבות שונות. כל בנייה מעבר לשטח של 25 מ"ר הינה אפשרית אך תחויב במס והיטלי השבחה ועל כן במידה והפרויקט שלכם איננו "בוננזה" תכנונית תאלצו לוותר על האפשרות הזו.

מחסן - המחסן אינו שטח עיקרי וניתן לבנות מחסנים לטובת בעלי הדירות הקיימים בשטח קומת הקרקע ו/או במקלט הישן של הבניין. עלות בניית המחסן לא גבוהה ויש ביכולתה לשדרג את שווי דירת בעלי הדירות. לרוב, כשהשטח לבניית מחסנים מוגבל יעדיף היזם לבנות מחסנים לדירותיו החדשות ולא לבעלי הדירות הקיימים על מנת למכור את דירותיו במחיר המקסימלי האפשרי. במקרים בהם השטח מצומצם עד מאוד ניתן לייצר מחסן משותף לטובת אחסון ציוד, סוכות, ועוד. יש לציין כי שטח מחסן העולה על 6 מ"ר מחויב בארנונה במרבית הרשויות המקומיות.

חנייה – בבניינים בהם שטח ריק בקומת העמודים לייצור חניות עבור בעלי הדירות ודירות היזם יתאפשר המצב האופטימלי מבחינת שני הצדדים. במקרים בהם לבעלי הדירות יש חניות קיימות בטאבו ינסה היזם לייצר חניות לדירותיו הוא בשטח הנותר אם בחנייה רגילה, מכפיל או מתקן חנייה. במקרים רבים בהם בבניין אין חניות כלל ויש אפשרות לייצר חניות לבעלי הדירות הקיימות או לבעלי דירות היזם (כולל שימוש במכפילי חנייה או במשלשי חנייה) יתקשה היזם לוותר על חניות אלו לטובת בעלי הדירות משום הקושי למכור דירות חדשות ללא חנייה ועל כן ידרשו הצדדים לבצע ויתורים משמעותיים והכל בהתאם לרצוי- מצוי. ולכן חשוב במסגרת המו"מ להתייחס למגוון צורות החנייה האפשריות ושווים: החנייה הטובה ביותר היא חנייה רגילה עילית מקורה(מתחת לבניין), לאחר מכן – חנייה עילית רגילה לא מקורה, חנייה במכפיל ואחרון חביב מתקן חנייה אוטומטי שעלות הקמתו לכל חנייה גבוה יותר מעלות קודמותיו ברשימה ויעילותו - פחותה ביותר .

מרפסות שמש – מרפסת שמש איננה נחשבת לשטח עיקרי ועל פי רוב תתוכנן במסגרת האפשרות התכנונית. ככל וניתן להגדיל את המרפסת מעבר ל12 מ"ר (זכות שניתנת מכוח חוק התכנון והבנייה ללא קשר לתמ"א) הדבר יבוא ע"ח ה- 25 מ"ר שטח עיקרי אותם ניתן להוסיף לדירה. אך מכיוון שברוב המקרים לא ניתן להוסיף 25 מ"ר כשטח עיקרי, יש אפשרות לבצע הגדלה של המרפסת ככל והדבר ניתן מתוואי השטח ובמסגרת המו"מ. דעו כי ניתן לבנות יותר ממרפסת אחת במידה והדבר מתאפשר.

דמי שכירות – אומנם מאמר זה עוסק בתמ"א 38/1 ולא בתמ"א 38/2 (פינוי בינוי) אך יש לדעת על דמי שכירות יכולות להיות מקוזזות ומדווחות במסגרת העסקה גם אם שולמו לבעלי הדירות במסגרת פרויקט של חיזוק ותוספות בו בעלי הדירות מסוגלים להישאר בדירותיהם. מספר יזמים בעלי חזון אף בצעו כמה פיילוטים מוצלחים במיקומים בהם הייתה אפשרות כלכלית לדבר ופינו את כלל הדיירים על מנת לזרז את הבנייה באתר.

שיפוץ פנים דירתי וזיכויים – יזמים רבים מעניקים לבעלי הדירות כחלק מחבילת התמורות - שיפוצים פנימיים ו/או זיכויים אצל ספקי היזם. היזם יכול להציע חלק מעבודותיו הקבלניות באתר גם שיפוצים פנימיים בדירות הבעלים דבר המאפשר במקרים מסוימים לבצע איזון תמורות בין בעלי דירות להם התאפשר קבלת תמורות שונות כתוצאה ממגבלות תכנוניות ועוד. בעלי דירות אשר דירותיהם משופצות ואינן מעוניינות בשיפוץ יכולות לקבל זיכויים מהיזם לרכישה אצל ספקי היזם, כגון : דלתות, מיזוג, סנטריה וריצוף, מוצרי חשמל, מטבחים, ריהוט גן ועוד.

מפרט טכני – אפשרות נוספת לשדרוג הצעת היזם הינה המפרט הטכני שעוסק ברובו ברכוש המשותף, לובי, חיפויים, שערי חניות, מדרגות, חשמל, אינטרקום ועוד. מו"מ על שדרוג המפרט הטכני יועיל לרווחת כלל בעלי הדירות. במפרט הטכני ישנה התייחסות גם לדירות הבעלים במסגרת שדרוג חזיתות הבניין וחוץ הדירה כגון: החלפת דלתות חוץ, חלונות וזיגוג לסוגיו, מעקות , דודי שמש וקולטים ועוד.

לסיכום, יש להתייחס אל האמור לעיל כבנק תמורות בבואנו למקסם את רווחיותו של הפרויקט כבעלי הדירות הקיימות . במרבית המקרים לא יהיה ניתן לקבל את התמורות המקסימליות אך השימוש ברשימה זו ככלי תקל על בעלי הדירות/הנציגות במו"מ הראשוני העוסק בתמורות ותבחן את גמישותו של היזם והאפשרויות העומדות בפניו, כמו כן בפנינו כבעלי הדירות.

עו"ד גילעד ושדי - מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, מייצג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי

האמור בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי אלא מידע כללי בלבד


0
0
0
s2smodern