דמיינו לכם משפחה חסרת דירה שבימים אלה התבשרה כי זכו בנס ועלו בהגרלת דירת 4 חדרים במחיר למשתכן. לצד השמחה הגדולה על הבשורה לה ציפו בני המשפחה, מהר מאוד יגלו כי הם נכנסים להרפתקה כלכלית מאוד מורכבתilanatene211217
מחד – עליהם להעביר תשלום מלא עבור הדירה שרכשו בהגרלה של המדינה "על הנייר", דבר הכרוך בתשלום משכנתא כבר במשך תקופה מוערכת של חמש שנים לפחות עד למסירת הדירה. כן, הרי זו התקופה שעוברת מרגע ההכרזה, עד שהיזם מקבלי את היתרי הבניה מהרשות המקומית בה ממוקם הפרויקט, וכמובן הזמן שחולף עד להשלמת הבניה וקבלת טופס 4.

מאידך – אותם "זוכים" צריכים לגור איפשהו. וזה אומר – להמשיך ולשלם לשכור דירה שעומד בממוצע על 4,500 שקלים לחודש למשך תקופה של חמש שנים. סכום זה, שמשולם כזכור במקביל לתשלומי המשכנתה. תשלום זה מבטל לחלוטין את ה"הטבה" שהמדינה מעניקה לאותם זוכים בהגרלה (מענק חד פעמי העומד על 60 אלף שקלים לכל היותר) ואף מעמיק את התחיבויותיהם כלפי הבנקים וגורמים נוספים מהם הם שואבים את ממונם.

בשורה התחתונה מתברר כי אותה משפחה נכנסת למערבולת כלכלית, שתוכל לצאת ממנה אולי 10 שנים לאחר הזכיה. למה 10? כי זכאי מחיר למשתכן יכולים למכור את הדירה רק חמש שנים לאחר שהחלו להתגורר בה.

צריך לזכור שתכנית מחיר למשתכן ששר האוצר משה כחלון מקדם היתה אמורה לתת מענה לביקושים הגואים לדירה לעומת ההיצע הדל. בפועל אנחנו רואים איך המדינה מנסה לחפש פתרונות יצירתיים כדי לאחוז במיזם שלה, לאחר שעוד ועוד פרויקטים לא מצליחים בשל היעדר ביקוש או קשיים מול יזמים.

התרבות שהשתרשה כאן – לקנות דירה בכל מחיר – היא זו שמנהלת את האיוולת הזו, שמאחוריה עומדים משרד האוצר ומשרד השיכון. להוציא מכרזים של אלפי יח"ד לא יחפו על פערים של שנים ארוכות בין ביקוש והיצע, בטח לא במיזם כמו מחיר למשתכן שאולי מצמצם במעט את הביקושים באופן נקודתי אך בונה את העתיד הקרוב.

בראיה חמש שנים קדימה בה שוב נוצרים ביקושים חדשים בשל ריבוי טבעי, חתונות וגירושים אך לא יהיה להם היצע. פרויקט מחיר למשתכן למעשה מסנדל את שוק הנדל"ן לטווח קצר, וגורם באופן טבעי לזינוק צפוי במחירי שוק השכירות. בהיעדר דירות לרכישה ופיגור בהתחלות בניה, מי שירוויח בפועל יהיו המשקיעים המחזיקים בדירות. גם כאן ראינו את הקושי בחקיקת מס דירה שלישית, בניסיון להימנע מהכבדה על השוכרים שהמס יגולגל אליהם. המשקיעים תמיד ירוויחו.

הפתרון מתחיל בחינוך שיוריד את מחוסרי הדירה משוק השכירות. המדינה צריכה להוביל מהלך של חינוך שוק הנדל"ן מחדש. להסביר לחסרי דירה שבמקום לקנות ישר את בית החלומות, כדאי להם להתחיל דווקא בהשקעה בנדל"ן במחירי הזדמנות.

למשל פרויקטים בנגב – בדימונה, באופקים – שהתשואה שם כפולה מהתשואה במרכז. המדינה הרי מובילה מהלכים מדהימים של הסכמי גג בערים הללו, ומתכוונת להשקיע בפיתוח התשתיות שלהם. מדוע המדינה לא תחנך ותמליץ לחסרי הדירה לקנות דירות במחירי פריסייל בפרויקטים על קרקעות המיועדות למגורים?

ממש כמו שמכניסים חינוך פיננסי לתכניות הלימודים בבתי הספר, כך המדינה יכולה ללמד השקעה נבונה בנדל"ן ולנפץ את הפרדיגמה איך קונים בית. ברגע שחסרי הדירה יבינו את המסלול שמאפשר להם לרכוש דירה עוד בטרם הוקם הפרויקט, ולעשות עליה אקזיט עם השלמתה – דרכם לבית החלומות שלהם תתקצר, ופיננסית תהיה להם בטוחה יותר.

גם שר האוצר כחלון יודע שמחירי הדירות יירדו רק כאשר הרבית תעלה למדדים של ראשית שנות ה-2000 כאשר עמדה על 7%, והמשקיעים שמו את כספם בבנק. כל עוד הרבית במשק אפסית, המשקיעים ימשיכו לחפש את ההזדמנויות בנדל"ן. במקום לנסות לבלום אותם, צריך ללמד אותם איך עושים זאת נכון. במקום לנווט את המשקיעים אל קרנות הפנסיה שמשקיעות בעצמן בנדל"ן – לחסוך את דמי התיווך שלהן, ולהפנות את המשקיעים להשקעה ישירה בערוץ הרווחי והיציב ביותר.

הכותבת היא אילנה טנא, בעלים ומנכ"לית של חברת שיווק הנדל"ן "תלתן החזקות"
0
0
0
s2smodern