תמ"א 35 הוא שמה של תכנית מתאר ארצית אשר מטרתה הגדרת מדיניות התכנון ופריסת היישובים עד שנת 2020. תכנית זו קרויה בעגה הבירוקרטית "תכנית המתאר הארצית המשולבת לבניה, לפיתוח ולשימור"hadirot18911

והיא פורסמה בפעם הראשונה בחודש נובמבר 2000. יחד עם זאת, אישורה הסופית של תמ"א 35 הגיע רק בשנת 2005 וזאת על סמך לקחים מתמ"א 31.

לתמ"א 35 יש תפקיד חשוב בהערכת כדאיות ההשקעה בקרקע חקלאית. היא נוצרה על ידי הועדה הארצית לתכנון ובניה, החולשת על הועדות המחוזיות לתכנון ובניה ועל הועדות המקומיות. המבנה התכנוני הוא חלק בלתי נפרד מהמשמעות של תמ"א 35 עבור משקיעים בקרקעות חקלאיות ולכן כדאי להכיר אותו: היות ותמ"א 35 נכתבה לצורך שימור מרקמים חקלאיים לצד אורבניים, תפקידן של הועדות השונות הוא לשמור על איזורים חקלאיים ולהקפיד על פיתוח במתחמים עירוניים בלבד. הועדות בוחנות את המקרקעין בישראל ברמת המאקרו ולוקחות בחשבון שיקולים על פי טווח זמן ארוך. רצף הפיתוח אמור למנוע הפיכה של שטחים חקלאיים לאיזורי בנייה.

על מנת למנוע מצב בו תתבצע בנייה במקשה אחת צפופה על איזור מסוים מגדירה תמ"א 35 שני נושאים מרכזיים:
א. פיתוח צמוד דופן – מונח זה מתאר את סיכויי ההפשרה של קרקע חקלאית. היות והערכת ההשקעה מבוססת על סיכויי ההפשרה, פיתוח צמוד דופן יכריע בשאלת הכדאיות. על פי תמ"א 35 ניתן להפשיר קרקע רק אם המיקום שלה צמוד לתשתית וליישוב קיים. ככל שהקרקע מרוחקת יותר מישוב קיים כך יירדו סיכויי ההפשרה. גם אם נדרשים העברת תשתיות נפגעים סיכויי ההפשרה וכדאיות ההשקעה מצטמצמת.

ב. הגבלת אוכלוסין – בתמ"א 35 מופיעים פרטים על ישובים שונים בארץ וכמות האוכלוסין הצפויה בהם. אם מספר התושבים הנוכחי מתקרב אל המגבלה המופיעה בתמ"א 35 יהיה קשה מאוד להפשיר קרקעות חקלאיות לבנייה.
מניעת בנייה לא מבוקרת

כפי שאפשר לראות, המבנה התכנוני במדינת ישראל והנחיות כמו תמ"א 35 משפיעים בצורה ישירה על כדאיות ההשקעה בקרקעות חקלאיות מסוימות. התמ"א גובשה במטרה לפקח אחר הפשרת הקרקעות ולמנוע בנייה לא מבוקרת. פיתוח צמוד דופן והגבלת אוכלוסין הם שני פקטורים מרכזיים אשר יקבעו את סיכויי ההפשרה. היות וכדאיות ההשקעה נגזרת מתוך הסיכויים הללו, קל להבין מדוע תמ"א 35 היא גורם מרכזי אותו כדאי לקחת בחשבון.

מגבלות התמ"א
חקלאות, פרבור, גידול באוכלוסייה ואפילו התחבורה קשורים כולם בצורה כזו או אחרת לתמ"א 35. אין להתעלם מהעובדה הזו ויש להתייחס אל המגבלות של התמ"א מוקדם ככל האפשר. רכישת קרקע חקלאית בכפוף לתנאים של התמ"א תבטיח כדאיות גדולה יותר של עסקאות. מנגד, רכישת קרקע על סמך הערכות בלבד עשויה להעמיד את המשקיע מול סיכונים רבים.